Steuerliche Betrachtung des Mietkaufs

In der Hinsicht aus Steuersicht geht beim Mietkauf das wirtschaftliche Eigentum sofort bei Abschluss auf den Vertragsnehmer über. Nur das zivilrechtliche Eigentum bleibt bei dem Mietkaufgeber. Als Folge ist der Gegenstand auch sofort bilanztechnisch zu aktivieren. Abschreibung und Zinsanteile der Zahlrate werden als Aufwände verbucht. Ebenso wird die Mehrwertsteuer bei Vertragsabschluss sofort fällig.

Kosten eines Mietkaufs

Die Teilzahlung des Preises der Sache ist bereits in der Miete enthalten und ist aus diesem Grund nicht selten höher. Dieses liegt zum einen an der Erwartung eines Gewinns des Mietkaufanbieters und zum Anderen an der Abnutzung des gemieteten Objekts im Verlauf der Mietzeit. Speziell beim Mietkauf von Immobilien kann es daher zu Mietkosten stark über der ortsüblichen Miete kommen, was gelegentlich als Preistreiberei betrachtet wird.

Begründungen für einen Mietkauf

Der Hauptgrund für die Beschaffung von Dingen im Mietkaufverfahren liegt in der müheloseren Finanzierbarkeit. Da der Verkäufer eigene, für ihn freie Anforderungen stellen kann, unterliegen selbige nicht den harten Anforderungen, dem die Banken unterliegen. Des Öfteren reicht der Nachweis, dass die Einnahmen für die Mietzahlungen ausreichend sind. Auf der anderen Seite ergibt sich aus dem Mietkaufvertrag zudem eine höhere Freiheit, da ein Mietvertrag in der Regel mit den rechtmäßigen Fristen gekündigt werden kann. Anders als bei einer traditionellen Finanzierung unterliegt man hier nicht der Bedrohung, dass eine Zwangsversteigerung der gekauften Sache bei einer Nichtzahlung erfolgen muss. Hierbei ist jedoch zwischen Privatpersonen und Unternehmen zu unterscheiden, da die vertragliche Ausgestaltung bei Firmen anderen Vorgaben unterliegt.

Mietkauf vs. Leasing

Bei dem Leasing wird normalerweise kein Eigentumsübergang geplant. Daraus ergibt sich, dass das Leasingobjekt im Verlauf und im Anschluss der Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers verbleibt. Beim Mietkauf ist der Erwerb des anzuschaffenden Objekts bereits bei Abschluss geplant und Teil der vertraglichen Vereinbarung. Die Differenzierung des Leasings zur Miete liegt in der Tatsache, dass die Instandhaltung und Wartung beim Leasing auf den Leasingnehmer übergeht. Deshalb spricht man ebenfalls von atypischer Miete. Ebenso ist die steuerliche Behandlung unterschiedlich, da Finanzämter den Mietkauf mit einem Ratenkauf vergleichen.

Häufige Varianten

In Deutschland werden vornehmlich zwei Sachen im Privatbereich unter Zuhilfenahme von Mietkauf angeboten. Auf der einen Seite werden Musikinstrumente damit vermietet und auf der anderen Seite Immobilien. Bei Musikinstrumenten ist der Mietkauf sehr angebracht, da eine Vielzahl Instrumente in der Anschaffung teuer sind und die Neigungen und das anhaltende Interesse des gerade startenden Musikers noch nicht offensichtlich ist. Bei Immobilien wird der Mietkauf gern als Finanzierungsersatz gewählt, wenn die Finanzmittel und die Zahlungsfähigkeit schwach sind. Aber speziell in diesem Bereich ist Wachsamkeit geboten, da häufig Immobilien im Mietkauf verkauft werden, die über traditionelle Wege nicht verkauft werden können. Dessen ungeachtet ist hier die Kostenseite im Vergleich zur Finanzierung des Öfteren wesentlich ungünstiger zu werten. Insbesondere eine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie in einem Mietkaufvertrag kann zu Schwierigkeiten führen, wenn sich die persönliche Lebenslage des Mieters ändert. Auch hier muss dringend zu einer anwaltlichen Konsultation geraten werden. Eine zusätzliche Variante beim Immobilienmietkauf ist der Optionskauf, auf den hier aber nicht näher eingegangen wird.

Gefahren

Ein Mietkaufvertrag ist rechtlich in Deutschland keineswegs normiert. Dadurch ist eine rechtliche Prüfung notwendig. Der Mietvertrag ist zwar klar in der Gesetzgebung festgelegt, aber der enthaltene Erwerb ist uneingeschränkt vereinbar. Somit muss vor Abschluss vor allem dieser Teilbereich begutachtet werden. Besonders die Regelungen zur vorzeitigen Zurücknahme, zum Beispiel im Falle einer Zahlungsunfähigkeit muss unmissverständlich geregelt sein. Hier stellt sich geradewegs die Frage, ob inkludierte Tilgungsanteile zur Rückzahlung fällig werden oder verfallen. Wie mit Schlussraten verfahren wird und so weiter. Auch die Fristen zur Kündigung und die damit möglicherweise verbundenen Rückkaufoptionen und Bedingungen müssen eindeutig beschrieben sein.

Kontrollliste

Die folgende Auflistung können Sie anwenden, um einen Mietkaufvertrag zu beurteilen. Wie wesentlich die jeweiligen Punkte für den Einzelfall sind, müssen Sie jedoch selbst bestimmen:

- Wer trägt Instandhaltungskosten der zu finanzierenden Sache?
- Welche Fristen zur Kündigung bestehen und kann der Eigentümer auflösen?
- Wie ist die Verteilung der Zahlung in Rückzahlungsanteil und Unkosten/Zinsen festgelegt?
- Wie hoch sind die Gesamtkosten im Verhältnis zu einer üblichen Miete oder Finanzierung?
- Sind Strafen für einen vorzeitigen Rücktritt vom Vertrag vorgesehen?
- Wie ist der Konkursfall des Verkäuferss festgelegt?

Ein Haus bauen die meisten Menschen wohl nur einmal. Eine solide Bauplanung ist also das A und O damit der Traum kein Alptraum wird.

Bereits vor den ersten konkreten Gedanken zu Haus und Grundstück sollten intensive Gespräche mit Hausbank oder einem seriösen freien Finanz-Berater aufgenommen werden, um den finanziellen Rahmen so genau wie möglich zu bestimmen. Wie viel Eigenkapital kann eingebracht werden, wie viel ist die bereit zu geben und letztendlich auch: Wie viel bin ich monatlich bereit auszugeben. Auf Basis dieser Zahlen kann man sich auf die Suche nach Grundstücken begeben. Denn erst wenn man weiß, was Grundstücke im Schnitt in der Wunschgegend kosten, kann man auch einen Kostenrahmen für das Haus abstecken. Und dieser Kostenrahmen sollte in der Planung auf keinen Fall überschritten werden. Denn eines ist sicher: Teurer wird es, auch bei noch so guter Planung, fast immer! Planen Sie auch ausreichend Geld für die Außenanlagen ein. Eine Terrasse und die Wege zum Haus sind nämlich gern vergessen Kosten, die doch auch deutlich zu Buche schlagen.

lichtkunst.73 / pixelio.de

Die Hausplanung

Nachdem nun die finanzielle Planung steht, geht es um die Hausplanung. Zeichnen Sie Ihren Wunschgrundriss so detailliert wie nur möglich auf. Es gibt auch sehr erschwingliche Softwarelösungen, die auch für Menschen ohne Architekturstudium zu bewältigen sind. Machen Sie sich genaue Gedanken zu der Lage der Zimmer, der Ausrichtung auf dem Grundstück (Nord-Süd?) und Ihren Bedarf an Räumen. Möchten Sie eine Speisekammer oder vielleicht ein Wellness-Bad? Neben der Tatsache, dass diese Planung eine Menge Spaß macht, Vorfreude ist schließlich die schönste Freude, ist Sie auch die wichtigste Grundlage, wenn Sie mit Hausbaufirmen oder einem Architekten ins Gespräch gehen. Um so klarer Sie formulieren können, was Sie möchten, desto eher wird das zukünftige Haus Ihren Vorstellungen entsprechen.

Vorbereitungen

Machen Sie, vor der Unterschrift der Bauverträge, unbedingt ein Baugrundgutachten. Hierbei wird Ihr Grundstück, beziehungsweise dessen Boden, untersucht und es kann genau bestimmt werden, welche Maßnahmen notwendig sind, damit Sie keine unangenehmen Überraschung wie Wasser im Keller erleben. Viele Baufirmen bestehen inzwischen auch darauf, aber leider nicht alle. Die 500,- bis 1000,- Euro, die ein solches Gutachten etwa kostet, sind gut angelegtes Geld. Lassen Sie Ihre Bauverträge von einem Fachanwalt prüfen. Achten Sie genau darauf, dass alles schriftlich vereinbart wurde, was Ihnen zugesagt ist und beauftragen Sie einen externen Sachverständigen für die Baubegleitung. Der TÜV oder die Dekra bieten diese Dienstleistung beispielsweise an. Auch dieses Geld ist gut investiert, denn Baumängel als Laie zu erkennen ist häufig nicht möglich. Und wenn bereits nach einem Bauabschnitt ein Mangel erkannt wird ist er leichter zu beheben, als nach Fertigstellung des kompletten Hauses. Als letztes sollten Sie sich noch sicher sein mit wem Sie bauen. Holen Sie sich Meinungen und Erfahrungen aus Ihrem neuen Baugebiet und von Freunden. Auch so manche Internetbewertung kann Gold wert sein. Außerdem sollten  Sie sich über die finanziellen Verhältnisse Ihrer Baufirma informieren. Hierzu gibt es einige Internetanbieter die Ihnen beispielweise eine Auskunft von Bürgel o.ä. für ein geringes Entgelt zur Verfügung stellen. Eine der wichtigsten Regeln in diesem Zusammenhang heißt übrigens immer: Nie im Voraus zahlen! Wenn das Geld erst aus Ihren Händen ist, ist es im Zweifel für immer verloren. Seriöse Baufirmen würden auch nie eine entsprechende Vorauszahlung verlangen sondern immer eine Zahlung nach Fertigstellung einzelner Bauphasen. Sollte eine Baufirma Vorauskasse verlangen, ist dies ein sicheres Zeichen für die schlechte Liquidität und finanziellen Situation der Firma.

Wenn Sie diese Grundlagen beherzigen, haben Sie schon viele der wichtigsten Schritte zu einem eigenen Zuhause getan.

Die Vorteile liegen auf der Hand. Man kann sich alleine aussuchen, wie die zukünftige Bleibe aussehen soll, die Größe und Lage der Zimmer, Küche und des Bades bestimmen. Vor allem aber, man ist endlich von dem Vermieter unabhängig.

Auf der anderen Seite liegt es jedoch für viele das größte Problem, nämlich wie finanziere ich meine eigene vier Wände? Hilfe bei der Baufinanzierung bieten u.a. Banken, Bausparkassen, Landesförderinstitute und Versicherungsgesellschaften. Für diese Institutionen gilt die private Baufinanzierung als eines der sichersten Kreditgeschäfte mit den geringsten Forderungsausfallrisiken. Der Grund dafür stellt der Umstand dar, dass das Darlehen mit der Grundschuld oder Hypothek gesichert wird. Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, befriedigt sich der Kreditgeber aus der Verwertung der Sicherheit. Das Risiko für den Bauherrn, auf dem Schuldenberg sitzenzubleiben, ist jedoch unvergleichbar groß. Und das schreckt ab.

Muss man deswegen den Traum von eigenen vier Wänden aufgeben? Nicht unbedingt. Es gibt nämlich neue, bauherrnfreundliche Lösungen. Eine davon stellt das Angebot von Geno Wohnbaugenossenschaft eG dar. Hier werden die Vorteile der Miete und Kauf verbunden. Und es funktioniert folgendermaßen. Zuerst benötigt man, wie bei jeder Baufinanzierung, Eigenkapital. Die Höhe oszilliert zwischen 10.000 Euro und 80.000 Euro. Die Höhe der Einlage hat Einfluss auf die zukünftige Investitionssumme. Danach folgt eine Wartezeit mit deren Ablauf die von dem Geno Mitglied gewünschte Immobilie durch Geno Wohnbaugenossenschaft erworben wird. Der Ärger und Stress mit den Baufirmen bleibt einem also erspart. Mit der Übernahme des Objekts wird das Mitglied der Genossenschaft im Grundbuch eingetragen und erwirbt eine Option, das Wunschobjekt für die ursprünglich festgelegte und notariell beurkundete Investitionssumme zu erwerben. Auf diese Art und Weise werden die Vorteile der Miete und die des Kaufs verbunden. Spätestens nach dem Ablauf von 25 – 35 Jahren muss man sich entscheiden, ob man die Immobilie erwerben will oder doch nicht.

Die von Geno angebotene Lösung gewährleistet dem Interessenten die Flexibilität und ermöglich die Finanzierung eines eigenen Hauses ohne Stress und Überschuldung. Mit dem Wohnsparvertrag steht der Erfüllung des Traumes von eigenen vier Wänden nichts mehr im Wege.