Ein Mini-Fachwerkhaus fürs Alter

Auf einem großen, alten Hofgrundstück, nahe dem Spreewald, plant ein Berliner Lehrer seinen Alterruhesitzt einzurichten. Aktuell ist das Grundstück mit einem alten Vierseiten-Fachwerkhof bebaut, der jedoch in einem abrissreifen Zustand ist. “Für mich ist  das eine Lebensaufgabe, die alten Gebäude zu sanieren und wieder bewohnbar zu mach”, so die Aussage des Optimisten. Da die Fertigstellung voraussichtlich noch mehr als 5 Jahre dauern kann, plant er nun einen kleinen Neubau auf dem Gelände zu errichten. So kannn er schon dort wohnen und ab dem Rentenbeginn all seine Zeit auf dem Hof verbringen. “Die Berliner Wohnung brauche ich dann eigentlich nicht mehr, und die Fahrerei von Berlin in den Spreewald erspare ich mir so auch!”.Natürlich soll das neue Haus zum Gesamtensemble passen, und so soll ein kleines Fachwerkhaus entstehen.

Planung vom Baubetreuuer

Um die Planung und Umsetzung nicht alleine machen zu müssen, kam die Unterstützung aus dem Bekanntenkreis durch die Optidomus Baubetreuung aus Falkensee gerade recht. “Durch unsere Erfahrung im Fachwerkbau, konnten wir recht schnell ein Konzept entwickeln, dass für Herrn T. passend ist. Wir haben ein Kleinstwohnhaus in Fachwerkbauweise entworfen und nach möglichst kostenoptimierten Lösungen für die Umsetzung gesucht. So haben wir zum Beispiel das Fundament eines alten Wirtschaftsgebäudes eingeplant, um aufwendige Gründungsarbeiten zu vermeiden”, so der Inhaber der Optidomus.

Das Mini-Fachwerkhaus

Als Entwurf steht nun ein kleines Fachwerkhaus, dass mit einer Grundfläche von 36qm alles bietet, was man zum Leben braucht. Im Erdgeschoss sind die klassischen Lebensräume geplant und im Spitzboden ist Abstellfläche und ein Schlafbereich für die diversen Gäste, die regelmäßig zu Besuch kommen. Beheizt wird das Haus über einen Pelletofen und das energetische Konzept entspricht den Vorgaben der aktuellen EnEV. Also alles, was nötig ist und nichts was man eigentlich nicht braucht.
“Durch die vielen Eigenleistungen, die erbracht werden sollen, konnten wir auch die Kalkulation im extrem kleinen Rahmen halten. Ganz im Sinne des Bauherren”.

Im Herbst soll Baubeginn sein, um das Gebäude noch vor dem Winter dicht zu bekommen.

Steuerliche Betrachtung des Mietkaufs

In der Hinsicht aus Steuersicht geht beim Mietkauf das wirtschaftliche Eigentum sofort bei Abschluss auf den Vertragsnehmer über. Nur das zivilrechtliche Eigentum bleibt bei dem Mietkaufgeber. Als Folge ist der Gegenstand auch sofort bilanztechnisch zu aktivieren. Abschreibung und Zinsanteile der Zahlrate werden als Aufwände verbucht. Ebenso wird die Mehrwertsteuer bei Vertragsabschluss sofort fällig.

Kosten eines Mietkaufs

Die Teilzahlung des Preises der Sache ist bereits in der Miete enthalten und ist aus diesem Grund nicht selten höher. Dieses liegt zum einen an der Erwartung eines Gewinns des Mietkaufanbieters und zum Anderen an der Abnutzung des gemieteten Objekts im Verlauf der Mietzeit. Speziell beim Mietkauf von Immobilien kann es daher zu Mietkosten stark über der ortsüblichen Miete kommen, was gelegentlich als Preistreiberei betrachtet wird.

Begründungen für einen Mietkauf

Der Hauptgrund für die Beschaffung von Dingen im Mietkaufverfahren liegt in der müheloseren Finanzierbarkeit. Da der Verkäufer eigene, für ihn freie Anforderungen stellen kann, unterliegen selbige nicht den harten Anforderungen, dem die Banken unterliegen. Des Öfteren reicht der Nachweis, dass die Einnahmen für die Mietzahlungen ausreichend sind. Auf der anderen Seite ergibt sich aus dem Mietkaufvertrag zudem eine höhere Freiheit, da ein Mietvertrag in der Regel mit den rechtmäßigen Fristen gekündigt werden kann. Anders als bei einer traditionellen Finanzierung unterliegt man hier nicht der Bedrohung, dass eine Zwangsversteigerung der gekauften Sache bei einer Nichtzahlung erfolgen muss. Hierbei ist jedoch zwischen Privatpersonen und Unternehmen zu unterscheiden, da die vertragliche Ausgestaltung bei Firmen anderen Vorgaben unterliegt.

Mietkauf vs. Leasing

Bei dem Leasing wird normalerweise kein Eigentumsübergang geplant. Daraus ergibt sich, dass das Leasingobjekt im Verlauf und im Anschluss der Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers verbleibt. Beim Mietkauf ist der Erwerb des anzuschaffenden Objekts bereits bei Abschluss geplant und Teil der vertraglichen Vereinbarung. Die Differenzierung des Leasings zur Miete liegt in der Tatsache, dass die Instandhaltung und Wartung beim Leasing auf den Leasingnehmer übergeht. Deshalb spricht man ebenfalls von atypischer Miete. Ebenso ist die steuerliche Behandlung unterschiedlich, da Finanzämter den Mietkauf mit einem Ratenkauf vergleichen.

Häufige Varianten

In Deutschland werden vornehmlich zwei Sachen im Privatbereich unter Zuhilfenahme von Mietkauf angeboten. Auf der einen Seite werden Musikinstrumente damit vermietet und auf der anderen Seite Immobilien. Bei Musikinstrumenten ist der Mietkauf sehr angebracht, da eine Vielzahl Instrumente in der Anschaffung teuer sind und die Neigungen und das anhaltende Interesse des gerade startenden Musikers noch nicht offensichtlich ist. Bei Immobilien wird der Mietkauf gern als Finanzierungsersatz gewählt, wenn die Finanzmittel und die Zahlungsfähigkeit schwach sind. Aber speziell in diesem Bereich ist Wachsamkeit geboten, da häufig Immobilien im Mietkauf verkauft werden, die über traditionelle Wege nicht verkauft werden können. Dessen ungeachtet ist hier die Kostenseite im Vergleich zur Finanzierung des Öfteren wesentlich ungünstiger zu werten. Insbesondere eine Verpflichtung zum Kauf der Immobilie in einem Mietkaufvertrag kann zu Schwierigkeiten führen, wenn sich die persönliche Lebenslage des Mieters ändert. Auch hier muss dringend zu einer anwaltlichen Konsultation geraten werden. Eine zusätzliche Variante beim Immobilienmietkauf ist der Optionskauf, auf den hier aber nicht näher eingegangen wird.

Gefahren

Ein Mietkaufvertrag ist rechtlich in Deutschland keineswegs normiert. Dadurch ist eine rechtliche Prüfung notwendig. Der Mietvertrag ist zwar klar in der Gesetzgebung festgelegt, aber der enthaltene Erwerb ist uneingeschränkt vereinbar. Somit muss vor Abschluss vor allem dieser Teilbereich begutachtet werden. Besonders die Regelungen zur vorzeitigen Zurücknahme, zum Beispiel im Falle einer Zahlungsunfähigkeit muss unmissverständlich geregelt sein. Hier stellt sich geradewegs die Frage, ob inkludierte Tilgungsanteile zur Rückzahlung fällig werden oder verfallen. Wie mit Schlussraten verfahren wird und so weiter. Auch die Fristen zur Kündigung und die damit möglicherweise verbundenen Rückkaufoptionen und Bedingungen müssen eindeutig beschrieben sein.

Kontrollliste

Die folgende Auflistung können Sie anwenden, um einen Mietkaufvertrag zu beurteilen. Wie wesentlich die jeweiligen Punkte für den Einzelfall sind, müssen Sie jedoch selbst bestimmen:

- Wer trägt Instandhaltungskosten der zu finanzierenden Sache?
- Welche Fristen zur Kündigung bestehen und kann der Eigentümer auflösen?
- Wie ist die Verteilung der Zahlung in Rückzahlungsanteil und Unkosten/Zinsen festgelegt?
- Wie hoch sind die Gesamtkosten im Verhältnis zu einer üblichen Miete oder Finanzierung?
- Sind Strafen für einen vorzeitigen Rücktritt vom Vertrag vorgesehen?
- Wie ist der Konkursfall des Verkäuferss festgelegt?